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买房送物业该怎么税务筹划

作者:正玖财务 日期:2021-01-28 18:31:11 点击数:

        买房送物业该怎么税务筹划?很多房地产公司应该都没考虑过这个问题,下面我们用一个例子来说明:

买房送物业该怎么税务筹划(图1)

        A房地产为照顾老业主,对老业主新购房屋予以优惠9000元,具体操作方式:免费赠送一年物业费5000元,另外赠送餐饮代金券4000元。A公司销售给张某,因张某是老业主,房价购买价为109万。在实务中,一般处理方式:以不含税100万确认销售收入,优惠的9000元确认为促销费。相应增值税以100万为计税依据,土地增值税应税收入也以不含税确认,但在计算土地增值税扣除时,对发生的促销费不能扣除。支付给物业公司的物业费以及支付给酒店的费用,属于与取得收入有关的支出,可以凭发票予以企业所得税税前扣除。虽然这种处理即合法也合规,但增加了房地产企业的增值税税负,同时也会形成土地增值税税负的增加。同时也增加了购房人契税的负担。

        笔者建议:将优惠的9000元作为代收费用进行税务筹划,也就是从总房价109万中扣除9000元,即房屋销售合同以100万签订,优惠的9000元作为房地产企业的代收款项计入往来,待款项支付给物业公司或酒店时,冲减往来。

        该种操作务必注意的是:物业公司或酒店与房地产公司进行结算时,发票冠名务必是购房人,房地产公司仅是替业主为代付。根据财税【2016】36号文第三十七条规定,“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”代收款项不构成增值税的价外费用。也就是说,物业公司或酒店委托房地产企业收取款项,并且以委托方名义开具发票,其代收的费用不计入房地产企业的增值税计税依据。


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