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项目合并清算税务筹划思路

作者:正玖财务 日期:2021-06-11 18:02:26 点击数:

        企业一次性取得土地约1000亩,历时10多年的时间,分五期开发约100万平方米住宅、商业、酒店式公寓、地下车位等等。业态齐全,仅建设规划许可证就N多个。项目庞大,滚动式开发拉扯的时间更长,像这么一个巨型项目在土地增值税清算时应该如何清算呢?分期清算和合并清算哪种清算方式对企业更为有利呢?


结合企业的实际情况来看,项目开发周期比较长穗,房屋的销售价格差异非常大,开发成本的增长速度远不及房屋的销售价格的增长,导致后期销售的增值额远超于前期销售的增值额,因此合并清算与分期清算相比,合并清算对企业更有利。


 结合目前的税法政策以及我们的实操经验来判断,土地增值税以房地产开发项目为清算单位,但实践中对于房地产项目,有很多不同的划分标准。如政府不同部门分别确定了不同的划分标准,下发了很多项目许可。如发改委立项批复、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。不同的许可,还根据项目本身需求,明确了分期开发、建设以及销售。正因为这些不同的划分标准,给了企业可以选择的空间。


 针对合并与分期的筹划思路


  分析如下:


  1.取得发改委立项和规划时,避免不必要的分期,导致土地增值税税负的增加,这是最根本的解决思路;


  2.事先通过项目测算,预测各种方案下的税负情况源,从设计环节平衡好各期税负;


  3.利用政策模糊地带,创造符合合并的条件,通过与税务局沟通,争取合并。


  凡事预则立,不预则废。房地产土地增值税纳税筹划属于系统工程,公司各部门需要在项目立项前就要参与战略规划,事中做好过程管理,清算时充分了解当地主管局的执行政策做好沟通。