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不懂税务筹划的会计没有全面考虑方案案例

作者:正玖财务 日期:2021-06-21 18:34:04 点击数:

        很多房地产公司都有一些不能出售或尚未出售的车位,用于出租,收取租金。同时,很多房地产公司配套有关联的物业管理公司,房开公司将车位统一租给物业公司,由物业公司负责出租管理,赚取租金差价。有一家这样的物业管理公司,为小区业主提供物业管理服务,同时由于小区是综合体,配有商场等,有数百个车位,房开公司以100万年租金的价格打包租给这家公司,由这家公司经营管理车位。由于物业公司的主要成本是人力成本,进项不多,取使代收水费也可以差额征收,这家公司不希望变更为一般纳税人。

不懂税务筹划的会计没有全面考虑方案案例(图1)

        不懂税务筹划的会记给的筹划方案:

      1、把车位归还给房地产公司,由房地产公司自行管理出租。这家公司减少车位收入200万元。

    2、2021年收入减少到300万元,主要为小区业主交纳的管理费,不超过500万。两年后,业主入住达到稳定数量,管理费收入达到600万元。因为业主交管理费不需要开发票,到时再隐瞒100多万的收入,就一直不需要变更为一般纳税人了,隐瞒100万的比例也不算大,不容易发现。

  “筹划”前:2021年增值税=500*6%=30万元

  “筹划”后:2021年增值税=300*3%=9万元

     减少:30-9=21万元

  “筹划”前:2023年增值税=(200+600)*6%=48万元

  “筹划”后:2023年增值税<500*3%=15万元

     减少48-15=33万元

          以上方案没有全面考虑问题,理由如下:

        1、房地产公司将车位打包租给这家公司管理,一来是公司经营决策考虑,不需要增加管理成本。二来可以将部分利润转移至物业公司。200-100=100万,房开公司转移了100万利润给物业公司。三来是房产税的考虑

        2、实务中,物业公司的经营利润一般很低,甚至多数物业公司账面是亏损

     3、物业公司将车位归还给房开公司,房开公司增加收入100万元。

     4、那据实纳税,到底会增加多少税费呢?

        房产税分析

  再来说房产税,房开公司将车位打包租给物业公司,还有一个非常重要的原因,减少房产税。

  如果由房开公司经营管理车位,车位的出租不固定,或者流动性出租,一般来说,不能按从租计征房产税,需要从价计征,尤其是在前期入住率低的情况下。

  房开公司将车位打包租给物业公司,考虑了低价的合理性之后租金是100万元。按实务经验,这个租金对应的车位成本正常可能在7000万-8000万之间,如按原值7000万和按70%计算房产余值计算,则

  房产税=7000*70%*1.2%=58.8万

  打包按100万整租给物业公司后,房开公司可以从租计征房产税

  房产税=100*12%=12万

  物业公司再出租不涉房产税。

  因此,算上房产税,不懂税务筹划的会计所谓“筹划”不但没有少交税,还破坏了公司原本的税务规划,起到了反作用。